不動産投資でFIREを目指している人もたくさんおられると思います。
私も会社に縛られるのがイヤなのでFIREする事を目指しています。
しかしなかなかハードルは高いと思います。
そういう中でこういうFIREもあってもいいかなと１つのスタイルを考えたので
それを書かせていただけたらなと思います。
不動産投資でFIREするにはどれくらいになっている必要があるのでしょうか。
よくある目標として税引き後1000万円のCFというのがあります。
その目標ですが、結構難しいと思います。
仮に、アパート価格の2％が税引き前のCFで計算をしてみると、１億円の借金をして１億円のアパートを買う。
そしてその際の年間CFが200万円という感じでしょうか。
という事は、６億円分の物件を買って６億円の借金をする。
そこから得られるCFは1200万円くらい。税を引いて1000万円という感じでしょうか。
今回は、手残り率を2％と少し低めの数値で計算させていただきました。
3％で計算したらもっと少ない額で達成できますね。
６億円の借金ってなかなかできないですよ。
サラリーマンパワーを使えば年収の10倍だとか20倍だとか借金はできますが、６億円はなかなか難しいと思います。
だいたい借金できる力というのは、自分の資産とざっくり言えば比例しています。
自己資本比率が25％だとすると、６億円の借金をするために、自分の資産が1.5億円持っている必要があるというわけです。
資産1.5億円ってなかなかですよ。なかなか不動産のインカムだけでそこまでいくには
時間がかなりかかると思います。
私はFIREを目標としているのですが、それなりの期間で達成したいと考えています。
私がまだ20代とかだったらじっくりと時間をかけて拡大していけばいいのですが、
時間は有限です。
そこでこういうスタイルもあるかなと考えました。
FIREと言ってもいろいろあると思います。
生活できるレベルの収益を獲得したら後は一切働きませーんみたいな生活。
年間1000万円CFだとそういう生活なんじゃないでしょうか。
そういう生活ができたら凄くいいと思います。行動の選択肢が非常に広いわけですから。しかしながらそこまで完全な自由でなくてもいいかなと思っています。
私が考えているのは、そういう完全なFIREの少し手前のようなスタイルです。
インカムゲインだけで生活をするという事でなく、半分はインカム収入でまかなって、半分は自分が不動産業者となって収益を得ていくハイブリッドのスタイルです。
不動産で一番儲かるのはインカムでなく、キャピタルだと思います。
いわゆる不動産転がしですね。安く物件を買ってリフォームして、適当なタイミングで売却する。
やってる事は不動産業者と同じです。これを細々と自分でやるって事です。
FIREと言ってますが、働いてますね。。。
ただインカムがあるので、趣味で不動産転がしをするような感じです。
もはら我々は不動産無しで生きられない体になっているのでちょうどいいという話ですよ。
こうなると、一気にハードルは下がると思います。
例えば半分でいくとすれば、3億円の借金でよいという事になるので、自己資本比率25％だと必要な資産は7500万円になります。
一方で、不動産業者としてのタネ銭は必要になります。
年に１つの区分を現金買いして。５年で売買サイクルで回すって事だと、３～４千万円くらいあれば回せるでしょうか。
これは、上の資産でカバーできる。
その結果、インカムのCF500万円に加えて、
毎年キャピタルゲインで数百万円ずつ獲得くらいという感じでしょうか。
FIREのための高いハードルという課題と、
もう不動産の事なしには生きられない！！という話の
両方を解決できる妙案なんじゃないでしょうか。
