整形地はどうしても高いので、旗竿地など安い土地はどうしても注目してしまいます。
今日のブログは、旗竿地に建築プランを検討した際の失敗談および備忘録です。
横浜など神奈川県の多くのエリアで旗竿地に関して以下の制約があります。
①共同住宅は、間口2m～3ｍであれば、床面積合計が100ｍ2以下までならＯＫ
②長屋は、旗竿地の場合は3戸までならＯＫ
という事で、旗竿地には共同住宅と長屋を組み合わせて、以下の例のように、6戸や8戸を建築する事ができるというのがあります。
図１ 旗竿地に共同住宅と長屋を組み合わせて６戸入れるプランの一例
図１は共同住宅を2階に3戸、1階に1戸設置するプランです。
①と②の制約は満たせています。
これらは、まあまあ知られているプランだと思います。
ここで私が思ったのですが、以下のようなプランを考えたのでした。
図２ 考えてみたプラン
図２は、3層にして、共同住宅を3階に2戸、2階に1戸、1階に1戸入れる。
そして、長屋を、2階に1戸、1階に1戸入れるというものです。
戸数としては、図１も図２もどちらも６戸なんですが、図２の方が土地の面積が小さくすむのです。
これができると、旗竿地であるうえに、さらに敷地面積が狭い土地でも６戸を入れる事ができるという事で、コストパフォーマンスの高い夢のプランなわけです。
建築基準法を見てもこれがダメだという文言は見当たりません。
夢のプラン誕生か！！と、鼻息荒く、このプランの実現性について専門家に聞いてみると、
なんと、
なんと、
残念、無理のようです。
どうやら①②の制約に加えて、
③旗竿地に共同住宅を設置する場合、3階はＮＧ
というのがあるようです。
これは、建築基準法とは別にある防火避難規定という基準でひっかかるようです。
（エリアによって、この規定がある／なしがあるみたいですね）
すくなくとも私が検討した、横浜などの神奈川県のエリアでは、③が該当するようです。
『旗竿地において３階に共同住宅はＮＧ』
共同住宅を２階までに入れて、長屋を３階にもっていくという事は一応可能のようですが、長屋を３階にもっていくのは非現実的との事。
建築基準を見てもそういう制約は書かれていないのですが、こういう制約があるのですね。
勉強になりました。
はやり専門家に聞く事は重要ですね。
こういう事例を１つづつ積み上げていきながら、歪を見つけていきたいと思います。
（歪はもう無いって？？？）
とりあえず、失敗談および備忘録でした！！
