横浜でのアパートの空室率は30%くらいあるという話はよく聞きます。
(20%が空室だとか、30%が空室だとか、いろいろ諸説あって正確な数値は持っていないのですが、ここでは仮に30%という数値で話をしたいと思います。)
ようは物件があり余っているんですよね。
特に狭小アパートが。
エリアによっては、非常に供給過多なエリアもありますし、そうでないエリアもあると思います。
狭小アパートをガンガン量産するハウスメーカーもあります。
アパートはこれからも増えていくと考えています。
そういうアパートが余ってくる時代にどういう戦略をとるのかというのを考察してみました。
<供給過多なエリアでも必ず客付け力上位になる物件を買う>
客付け力という言葉を作ってみました。
築浅であったり、部屋が広かったり、駅から近いといった3大項目が良いものは客付け力が強いという事になります。
逆に、築古であったり、部屋が狭小であったり、駅から遠いといった、3大項目が低いものが客付け力が弱いと、そういうシンプルな構図にして整理をしてみたいと思います。
客付け力として、3大項目の他にもいろいろありますが、今回は理解しやすくするために、条件としてこの3項目のみとしてシンプルにしてみました。
客付け力は、築年数と部屋の広さと駅からの距離できまります。
客付け力の高いものは埋まりやすいです。
客付け力の低いものは埋まりにくいです。
どういう物件が好まれるのか?多様性はあるのですが、今回は簡単のため、3大項目のみで客付け力を規定して、その客付け力の大小だけで客付けの容易さが決まるというシンプルな構造で整理しました。
そのエリアの全ての物件の客付け力を計算して並べます。
横浜の場合、30%が空室なので、下位の30%の物件は客が付かない、客が付きにくいという事になります。
安全に運営していくという事で、少しマージンを含めて上位の50%に入る事が安定的に運営をするための前提条件と考えてもいいかもしれません。
最初は、新築を買うとその時点で3大項目の築年数の項目は100点です。
それによって客付け力が高くなり上位に入る事が出来るのでうまく運営する事ができます。
しかし、我々はずっとアパート経営を行っていく必要があります。
20年とか経過すると、客付け力は低下します。
駅近で部屋も広いアパートだと、築古になってもまだまだ客付け力は高く上位をキープする事ができますが、駅からも離れていて狭小のアパートだと、築古になると、下位になってしまいます。
ここで、下の30%(余裕をもって50%)に入ってしまうとお手上げ状態になってしまうのです。
売却すればいいだけと思う人がいるかもしれませんが、そんなクソ物件は誰も高い金を出して買おうなんて思いません。売れたとしても安くしか売れません。
いかに上位の50%の領域に入るのか、築古になったとしても上位の50%に入り続ける事ができるのか?というのがポイントだと思います。
逆に言うと、しょうしょうアパートが余ってくる時代が来たとしても、築年数以外の項目が全ていいのであれば、築古になっても安泰なのです。
利回りを追及して、ちょっと狭い物件を買ったり、ちょっと駅から遠い物件を買ったりすると、(特に新築)いまはいいかもしれませんが、将来的に厳しいゾーンに入ることもあるかもしれません。
あと、30%の水準はエリアによって異なると思います。
横浜のどこかのエリアは30%だけど、別のエリアだと10%というところもあると思います。低い空室率のエリアを探すというのも重要だと思います。
アパートさえ持っていればなんでもよいという事ではなく、
そのエリアのアパートの空室率がどれくらいかを把握し、
それから時代が経過して、どのような時代になったとしても入居者が付くような物件を買うという事が重要だと思います。
普通に供給過多のエリアで平凡なシングル向けの物件を買っているだけだと間違いなく生き残っていけないと思います。
アパートを買うことが目的ではなく、長い期間で儲けを作っていくというのが目的です。
いい物件を買うとか、割安な物件を買うだけでなく、将来のことを見通してちゃんと運営できるかを見極めて進めていかないといけないですよね。