1棟目アパートを購入した際に、管理会社を決めるためにたくさんの管理会社に問い合わせをしていた時の話です。
管理費はだいたい3％～5％くらいで受けてくれるところが多いですよね。
ところがある管理会社に問い合わせたところ、そこの管理会社は管理費が無料という回答が来ました。
管理費無料と聞いて皆様どう思われますか？
「安いからここにしたい！」って思われるでしょうか。
私は第一印象で思ったのが、
絶対にここは修繕費とかでボッタくる気満々なんだなー
と勝手に推測したのでした。
結局、管理費無料と聞いた段階で1次予選落選ということで候補から除外しました。
管理費無料ってどうなんでしょうか？
管理費無料と聞いただけで勝手に修繕費で高額請求をされる絵が頭に浮かんだので
即落選にしたのですが、実際にやってみると意外とよかったりするんでしょうか。
私が勝手に思っているのは、
物事には適正価格というのがあって、それより外れた価格のものは、えてしてボッタクられたり、まるでダメダメな事しかないと思っています。
管理会社の費用というのは、
5％だと管理会社は大家に対してやってもらっている感じで、
3％だと管理会社が大家に対してやってあげている感じだ
というのを聞いたことがあります。
3％だと、管理会社としては、うま味がないと聞いたことがあります。
ともあれよく聞く範囲では3％～5％というのが一般的な価格帯という感じでしょうか。
管理会社もボランティアでなくお仕事でやっているのでなく、食っていくためにかならず儲けないといけないわけです。
ですので修繕費などでボッタクるために、管理費をゼロにする事を餌に顧客を得ようとしている気がします。
だから、適正価格から離れたものは気を付けたほうがいいかなと私は思っています。
あと、管理費の額のちょっとした違いで管理会社を選ぶ人がいます。
私の感覚では、管理費の１％とかの差は誤差レベルだと思っています。（たとえば管理費４％と管理費５％の差）
例えば、１億円の物件で利回り８％だと年間収入は800万円です。
このケースで管理費が１％違うというのは、８万円の違いになります。
月でいうと、６～７千円くらいです。この額をどうとらえるのか？
管理費の額は重要ですが、客付け力が重要だと思います。
管理費を一番安いところを選んだけど、客付けが全然ダメダメだと、年間で８万円とかそれくらいの金額の差は大きくつきます。
１ケタ万円どころの差ではありません。
空室率が１０％とか２０％とかになると、80万円とか160万円くらいのロスですよ。
管理費１％安いことをおっかけて８万円安く済ませたとしても、
客付けがダメダメで空室率１０％を超えて８０万円を損してしまうっとこともあるということです。
だから、管理費の〇％というのは、相場の範囲であれば大差は無く、
客付け力のある管理会社を選ぶってことが重要なんじゃないでしょうか。
