専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

都内土地から新築動向

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都内での土地から新築建築の動向を紹介したいと思います。

すでにそのフィールドで戦われている方は常識の話なのかもしれませんが、知らない方もおられると思うので紹介ということでブログを書きたいと思います。

 

 

自分で土地を見つけてきて、設計士さんにどれくらいの規模の収益物件が建てれそうかを見積もってもらう。その結果をもとに採算を計算し、銀行の融資のメドを付け土地の契約、工務店選定・発注を行っていくというもので、企画業者の利益がかからない分、一般的に、新築建売の収益アパートより表面利回りが1%くらい上昇すると言われています。

 

最近は、その土地から新築も特に都内では非常にスピードが速く、いい土地を購入するのが非常に難しくなってきているようです。

 

 

最前線で取り組まれている人は以下のような取り組みをされているようです。

 

<土地探し>

最前線を走られている方たちは、自分で土地を探すソフトを開発されており、一日の中で定期的にポータルサイトのデータベースを探索し、いい土地が登録されたら即時に連絡が入るような仕組みを作られているようです。

 

<ボリュームチェック>

通常であれば、設計士さんなどの専門家に土地の計測図を投げてどれくらいの面積の部屋が何部屋取れるか見てもらうというのが標準のフローなのですが、投資家レベルで精度の高いボリュームチェックを行うようです。

(本当に成就しそうな案件だけを、ピンポイントで設計士に投げる)

投資家レベルでの目利きの力は重要だと思います。

投資家さんにも専門知識が求められる。(この土地でどれくらいの敷地の物件が建てれるかわかるようにならないと話にならない)

設計士さんと話をすると、投資家さんから投げられる土地のほとんどが収益に向かない土地である事が多いらしいです。投資家レベルである程度前さばきをして、本当に重要な土地だけに集中してラフプランを行ってもらう。設計士の視点で言うと本当に重要な土地だけが依頼されるので、短期にその案件に集中するという判断を行いやすい。結果、早くボリュームチェックをやってもらう事ができるわけですね。

 

<融資>

基本は融資特約ナシで契約するという事でグリップするようです。

中には、いくつかのグループメンバーの連係プレイで融資特約ナシで進める方もいるようです。自分が融資が付かなくてもそのグループの他のメンバーなら誰かが融資が付くから(メンバーどうしで融資が付かなかった時のバックアップ要因になりあう)、特約ナシで契約するというものです。

 

 

なかなかスバらしい世界で戦われてますね。

 

 

自分の立ち位置と、最前線の人の立ち位置を明確に把握する事は重要だと思います。

 

今回のブログは動向の紹介だけにとどめておく事にいたします。

これを踏まえて、どう思うとか、どうしたいのか、という話はまた別の機会にしたいなと思います。