先日、業者と雑談をしている時に以下の会話を行いました。
私「そちらのお客さんで物件をたくさん持たれている人もたくさんおられますよね～？」
業者「はい。物件たくさん所有されている人はおられますよ～」
私「例えば10棟くらい持たれている人って、どういう手法を使って物件を増やされた方が多いのですか～？」
という質問を投げかけたのでした。
業者「多法人スキームを使われている方か、超超大地主の方かの２パターンですね～」
という回答を爽やかにもらったのでした。
汗
グレーな手法を使っている人か、超超大地主の方くらいしかいないのですね。。。
普通のサラリーマンが正攻法で10棟は無理だと言わんばかりの回答でした。
前提条件を１つ言うのを忘れていました。
この業者というのは、新築の企画を手掛ける業者で、ファイナンスのコンサルもやっているというところです。
ですので、10棟うんぬんというのは全て新築を建てるという前提の話です。
（築古をまぜないで10棟を買うという前提だと思います）
また、ファイナンスの知識も詳しかったです。融資付けの提案内容も的を得ていて、複数棟を買うためのノウハウは持っていそうな業者でした。つまり間違った事は言ってなさそう。
普通の人間が新築を連続で買い続けるのはハードルが高いという事ですね。
また、普通の地主くらいでは10棟は無理だと言ってました。
超がつくくらいの地主でないと難しい。
収益還元系の金融機関で物件を買い進める場合、収益還元系の銀行は他の銀行と比較して自己資本比率を高く求める傾向があります。そこが効いて買い進めることが難しくなっているんじゃないだろうかと推測しています。
例えば、１棟が２億円だとして、10棟だと２０億円ですね。
自己資本比率が３０％求められるとすると、６億円です。
さすがに６億円の資産を持っている人は、超超大地主くらいしかいないのかもしれませんね。
ただ、今回の話は収益還元系の銀行使った新築の話だと解釈しました。
新築が難しくなってくるにつれて、築古の積算系に移行するという戦略をとればよいと考えています。
築古だと積算さえ出ていたら融資が出る印象があります。
求められる自己資本率は積算系銀行だと１０％くらいの印象があります。
収益還元系金融機関をつかった新築系が難しくなってくると、積算系金融機関をつかった土地値物件にシフトするという事かなと思いました。
こういう雑談でも聞いていると面白いですね。
参考になりました。
