「土地から新築」について『今』思う事を書きたいと思います。
私も、１年～半年前あたりに土地から新築を２案件くらい具体的に検討しました。
建売の新築は、業者の利益が２～３割入っているので、非常に割高です。
土地探しや建築会社発注などを完全に自分でやる事で、１％くらい表面利回りをたかめる事ができると言われています。
いい考えだと思います。
次に新築を買う事があれば、土地から新築を軸にして検討を進めたいと思っています。
一方で、いろんな知見が増えてきて、今・最近はいろいろ思う事があります。
それは、『建築会社が飛んじゃうリスク』がかなり高いというう事です。
この半年で、いろんな情報が入ってくるのですが、『結構高い割合で建築業者が飛んでいます』
建築費を支払って建築中に業者が飛んでしまい、建築真っ最中の骨組みだけのアパートやマンションが残されているという状態や、
業者は飛ばないで健在なんだけど、材料を買う体力がないので、ゆっくりゆっくりとしか建築が進まない状態など。(本当なら数ヶ月で建つものが1年も2年もかかってしまう)
割合はわからないですが、「万に１つ」や「千に１つ」という割合でなく、「百に１つ」とか、それくらいのそこそこ高い割合でそういうのが発生しているような気がします。
（すみません、数字は私の客観的な感覚であり、超適当です。どこかに引用しないでくださいね。適当なんで。）
それで思う事なんですが、
『１棟目や、2棟目くらいの、不動産投資の始めたばかりの人が、土地から新築を着手するという事って凄くリスキーな事をやっているんじゃないか』って思うんですよ。
全体で１億円のアパートを企画するとして、半分は土地代としましょう。
数回に分割で建築業者にお金を支払うわけなんですが、
もしも業者が飛んでしまうと、２千万円とかへたしたら３千万円というお金が無くなっちゃうという事ですよ。
10棟も20棟ももっている人だったら何とかリカバリーできると思うのですが、
1棟目とか2棟目くらいの人だったら、そんだけ失っちゃうと即ゲームオーバーですよね。下手したら人生ゲームオーバーですよ。
もちろん、１棟目から土地から新築を企画し、成功して、健全に運営されている人もたくさんおられるのですが、それなりのリスクを乗り越えているという事なんですね。
私も３棟目の時に、土地から新築はマジで検討しました。
とうぜんリスクがあるのも理解していましたが、業者が飛んでいる案件を本当によくきくので怖いですね。
ただ、こういうのは「リスクを負う事が仕事」みたいなところがあるので、「リスクがゼロでないのでやったらダメ」という話でなく、
「リスクのリカバリーができる体力がある状態でないとやらない方がいい」
という話だと思います。
「リスクとリターンのバランスを見て判断する」という言い方かもしれません。
という事で、私はしばらく土地から新築を含む新築はやらないつもりですが、
将来もっとたくさん物件を所有して、新築を買う機会が出てきたら検討したいなと思います。
話変わりますが、11月14日に川崎・横浜の不動産投資家の飲み会を開催したいと思います。いまのことろ９名が参加を表明してくださっています。
まだまだ募集しているので、よかったら検討してくださいね。
