先日、川村さんのセミナーを受けてきました。
自主管理などを行う事で、経費率をできるだけおさえて、利益を最大化しないと生き残れないよ！という話でした。
経費率というのは、実際にある言葉なのか造語なのか知りませんが、全収入に対して、ローン返済を除いた経費などの支出全体の額がどれくらいの割合なのかというものを指しているようでした。
経費率が、10％以下だと優良大家で、
10％～20％が標準的な大家さん。
30％を超えると『ぼったくりされている丸投げ大家さん』という事らしいです。
という事で自分の物件における経費率を計算してみました。
ローン返済以外の全ての支出というと集計するのがたいへんなので、
・管理費
・清掃費
・固定資産税
・修繕費
・税理士の費用
あたりの金額の合計で計算する事にしました。
実際には、本を買ったり、文房具を買ったり、なんやかんや雑費があります。そちらの金額は無視できないのかもしれませんが、そこはいざとなれば経費としてカウントしません！！としてもＯＫなわけなのでここではノーカウントとしました（実際は、計算するのが面倒なだけ）
一番肝心なものが抜けてると突っ込まれそうですが。
金額書くとあれなんで、全収入に対する割合だけを書くことにしました。
【（1棟目）新築アパート】
・管理費 3.3％ （管理費3％+税）
・清掃費 0.77％ （毎月うん千円＋税）
・固定資産税 4.7％
・修繕費 0％
・税理士 2.2％
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1棟目合計 約11％
【（2棟目）築古アパート】（自主管理物件）
・管理費 0％ （自主管理のため）
・清掃費 0％ （住人が自分でやってくれているのでタダ）
・固定資産税 3.4％
・修繕費 1.9％ （少し発生）
・税理士 2.2％
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1棟目合計 約7.5％
【（3棟目）新築アパート】
・管理費 4.4％ （管理費4％+税）
・清掃費 0％ （上記に含まれている）
・固定資産税 4.0％
・修繕費 0％
・税理士 2.0％
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3棟目合計 約10.4％
という経費率になりました。
自主管理をしている2棟目は、すごくいいです。10％を大きく下回っています。
1棟目と3棟目も、ほとんど修繕がかかっていないので、10％程度のいい水準です。
実際には、本代とか文房具代とか、いろんな雑費がかかっています。
そこが含まれていないと、こんな感じのいい数字になってしまうのかもしれませんね。
なにげに、本はすごい勢いでバンバン買っているし、スクールや不動産投資のＳＮＳなんかもバンバン入会しているので、そこもちゃんと計算した方がいいかもしれませんね。
でも、とりあえず、管理費や固定資産税などのベースになる金額がおおよそ見えたのでよかったかなと思います。
あとは、本代とかそういう雑費を、コストカットしていくか、経費に計上しないで決算書をじょじょによく見えるようしていくか、という感じでしょうか。
これはじょじょにやっていきたいなと思います。
11月14日に川崎と横浜の不動産投資家さんが集まる秘密の会合を開催したいと思います。（嘘です、ただの飲み会です）参加者募集中ですのでご検討ください。
