興味があった物件があったので資料請求してみました。
築古アパートです。
1億円くらいの物件でフルローンできます！という物件でした。
静岡銀行で金利3.6％で30年フルローンで簡単なシミュレーションが書かれています。
返済の中で、１／３が元本返済で、２／３が利息になっています。
それで、税引き後ＣＦとして、
減価償却が残っている最初の４年間は、ＣＦが２００万円
減価償却が切れた後は、ＣＦが５０万円
とかかれています。
うーん、１億円の物件を買っておいて税引き後CFが50万円なんて～。
やはり金利が高いところでフルローンを引くとこんな感じになっちゃうんですよね。
まず、利息が高いですよね。
初期の頃は、返済の２／３が利息という。
30年間の合計で１億円の借金に対して、６千万円の利息を払うという状態。
初期の頃は全然、元本が減らないですよね。。。。恐ろしい。
比較のために、同じく1億円の物件で、信金で20年で自己資金が20％で2.3％くらいで借りるプランを計算してみました。
初期の頃は、返済の中の1/3が元本で、2/3が利息となります。
そして20年間で、8千万円の借金に対して、2千万円の利息となりました。
上記の２つの条件は、ざっくり計算で返済比率はいずれも50％くらいです。
しかし、金利と融資期間が異なるとこんなにトータルで支払う利息が違うんですね。
不動産投資の初期の事はキャッシュが貴重なので、フルローンも仕方がないところもありますが、不動産投資初期を超えるとある程度の手出しを行って、どんどん元本を返済するようにしないと、利息だけで大違いという例ですね。
言い方を変えると、購入時に自己資金の20％をケチる事で、
最終的に6千万円ー２千万円＝4千万円を多めに金利として支払う必要が出てくるという事ですね。
『10年後の100万円より、今の100万円の方が価値が高い』という格言はあるのですが、
今回の例だと、
『いま頑張って２千万円を払う事で、30年間で4千万円得する事ができる！』
って事なんですね。
あくまでも不動産投資の初期はＣＦ優先でよいですが、
不動産投資が初期を超えたらこういう視点でも考えるのがよいかなと思います。
あと、最近よく聞くフレーズで「銀行に自己資金20％入れてっていわれっちゃったよ～」と嘆く人がいます。
よくわかるのですが、銀行的には投資家サイドが破綻しないようにそういう条件を言ってくれているという考え方もあると思います。
フルローン星人の人や、30年融資星人の人はこういう視点も頭片隅にいれているといいかもしれません。
話変わりますが、11月14日に神奈川県で活動されている不動産投資家さんの飲み会を企画しました。知っている人は少なめで、初めて会う人がおおい会になる見通しです。参加希望者はご連絡お待ちしております。 www.mjet.tokyo
