レタスのイベントでレタスメンバーで保有されている物件の見学ツアーに行ってきました。
今回は、いままで物件を調査をした事がなかったエリアだったのですが、実際にそのエリアを歩くと本当に勉強になりました。
この見学ツアーは、メンバーの保有物件を見るというのが1つの目的なのですが、私的にはそこよりはメンバーの近況を聞く方が非常に参考になっております。
というのも、不動産投資に関して自分であれこれ考える事がほとんどですが、他の投資家さんの物件を見学したり話を聞いたりしていると、自分と異なる視点で物事が見えてきて、自分として考えが一歩先に進むような気がします。
今回思った事は3点あります。
(1)横浜で有名な狭小の黄色いアパートについて
私の近くでも不動産投資家として成功されている方で所有されている人が複数おられます。
これから不動産投資をはじめようとしている人がそれを見て同じようなアパートを購入を検討されるのですが、黄色いアパートはかなり難易度が高いから注意された方がよいと思います。
黄色いアパートは、満室経営出来たらドル箱物件になるですが、そうでない物件は非常に難しい運営になるような気がします。
そして黄色いアパートは、数がおおく将来的にどんどん建築されていきます。いい物件はほんの一握りだと思います。それ以外の多くの物件は難しいんじゃないでしょうか。そういう良い件を選別して買えるならアリなんじゃないでしょうか。ただ絶対数は非常に少ないと思います。
こういう事を頭に入れて、黄色いアパートは取り組まれたらいいんじゃないでしょうか。
(2)建売の新築について
私の中で建売の新築はこれ以上買うつもりはありません。
ただ、不動産投資の初期フェーズとして重宝させていただいていました。
それなりのエリアであれば、安定的にCFを作る事ができる。
新築なので、当面は修繕は不要。
ただ、長期ローンでの新築は、ある意味キャッシュを時間方向で前借している側面があります。不動産投資の初期フェーズとしてはそれもやむなしという方針で進めていました。
表面利回りが8.5%を超えてくると、(私の主観ですが)客付けが苦戦する物件が多くなってくるような気がします。かといって、表面利回りが7.5%以下になってくるとCFがほとんど出ないため運用が難しくなります。
なかなか難しいです。売り手はなかなか絶妙は値付けをします。
新築建売は上に述べたメリットはありますが、爆発的に儲かる物件ではないと思います。債務超過もしやすい。ですので、自分の選択としても、建売の新築はもうこれ以上買わないでおこうと思います。
(3)CFでなく資産性
不動産投資の最初のフェーズはキャッシュが一番重要だと思います。
その次に、ある程度キャッシュがある前提の話ですが、資産性が重要だと思います。
わかりやすいたとえ話で言うと、
これまではドラクエで言うHPは、キャッシュでした。
キャッシュが減ってきたら画面が赤くなるみたいな。ゼロになると死ぬ数字という意味です。
しかし、ある程度キャッシュができてきたら、ドラクエでいうHPは、キャッシュでなく、資産になると思います。正確には純資産ですね。
現在保有している物件の総評価額と保有キャッシュから残債を引いた金額。
キャッシュは、潤滑油ですね。
キャッシュがたっぷりあっても物件は買えません。債務超過していたら買えません。
ある程度の規模になれば、キャッシュは勝手についてくるので、重要なのは純資産ですよ。ここでいう純資産というのは、本当の評価額を加味した数値です。
保有している資産をどんどん高めていって、借金はどんどん返済する。
その結果、キャッシュも増えるし、純資産もどんどん増やしていく。
という事で、自分の中でもそのライフポイントとして最も重視する指標をこれまでと変えてすすめていきたいなと思いました。