3棟目購入を受けて、4棟目以降の戦略を練っています。
自分なりのこれまでの戦略は以下です。
①何をするにもキャッシュが無いと始まらないので、安定的なＣＦを確保するためのしくみを作る。
②安定的なＣＦをベースに法人として確実に黒字の実績を作っていく。
③いつ融資が閉まるかわからない状況。有効利用できる融資を使えるうちにめいいっぱい利用する。
何をするにもキャッシュは重要です。
それなりに競争力のあるエリアで安定的に収入が期待でき、修繕などの突発的な出費の可能性が少ない新築を２棟購入しました。
新築は、キャッシュをタイムシフトして先払いでもらっているという側面はありますが、事業を立ち上げた今の時点ではキャッシュは重要と考えました。
それらによって、当面は安定的に一定のＣＦは作れそうです。1棟目を購入するさいに法人は設立しているので、それから着実に黒字の実績は作れつつある状況が実現できています。
あと、新築を２棟買った理由に、いい融資条件で融資を受けれるというのがあります。
新築以外だとか、本当にびっくりするような悪い融資条件になってしまう。（融資が出ない）
新築に対するいい融資条件というのも、これから将来的にどうなるは全くわかりません。急に融資の扉が閉じてしまうという事は普通にあります。いい融資条件で借りれるうちに借りておこうというのがありました。
私の中では、３棟目までで一定の目標は実現できたかなと思っています。
これからは不動産投資としては、次のフェーズに進むことを考えています。
具体的な事は書きませんが、
もっと法人として安定的に運用できるような方向にフェーズをシフトしていきたいと思います。
世の中では、フルローンが正義だ！や、融資期間が長い方がいい！みたいな風潮があると思います。不動産投資の初期のフェーズだとそれでいいと思います。
ただやはりそれは非常にリスクのある事です。最初は多少はリスクを負っても良いですが、ある程度体力がついてきたら徐々にそこは緩和してく方がいいと思っています。
財務バランスなどに注目して、法人としての健全性であったり、いわゆる「つぶれにくい法人かどうか」という視点で見ると、そういった投資の効率性と安定な運営というのは背反する関係にあると思います。
これまでの私の不動産投資のフェーズでは、とりあえず安定的なＣＦを確保する。できれば自己資金は温存する。というのがメインのテーマだったのですが、これから次のフェーズでは、安定性という事を考えながら進めていきたいと思います。
どうしても、安定度を優先するとスピードも遅くなります。
一方で、私はまだ３棟目とかそういう段階なので、正確に言うと、安定度と効率の両立を考えながら進めていきたいと考えています。
すくなくとも、当分は新築は検討から外すという事になると思います。
はっぱり新築は、ピカピカだり買えると嬉しいですよね。
ただ新築はぜいたく品ですよね。
という事でこれからは新しいフェーズに突入して、頑張っていきたいなと思います。
