レタスのイベントで開催されていた川村龍平さんのセミナーを受講しました。
川村さんがいろんなものをバッサバッサ切っていくところが非常に面白かったです。
そしてとても勉強になりました。
川村さんの考えのベースにあるのは、所有物件は基本的にホールドする。少なくとも15年以上は売却しないというのが大前提としてあります。
売買で税金や仲介手数料で、何十％というお金が無駄になるという事、
相場としてどんどん上昇する局面なら問題ないがこれから上昇していく局面になる可能性は低いという事から、基本はホールドというのが大前提としてあるようです。
その上で、物件の減価償却が切れてから借金返済が完了するまでの、一番やりくりが苦しい時期でもうまく回せるような物件を買う必要があるよねというのが話のベースでした。
私の中ではある程度、売却はかならずあるものだと思っているのですが、売却をしない前提でのやりくりというのはあまり考えていなかった領域だったので新しい視点で勉強になりました。
表面利回り８％の新築アパートを30年ローンで借りるのはダメだ！というのはとても興味深い話でした。
ここを自分なりに解釈をいれると、いろんな条件によると思います。
融資条件や、管理の条件などによるところもあると思いますが、金利が上昇したり、いろんなリスク要因を考慮すると、たしかに減価償却が切れてから借金が完済するまでの時期は厳しい時期になると思います。
スクールでよく出てくるＲＯＩが、川村さんが「そんな指標つかわん！」とバッサリと切ったところは面白かったです。
前にも書きましたが、ＲＯＩは、買った物件を売却していく事が前提の指標です。
川村さんのベースにあるのは、基本ホールドなのでＲＯＩはほとんど見ない指標なんでしょうね。
逆にＣＦ、特に税引き後のＣＦを重視するという考えのようです。よくわかります。
あと、管理は基本的に自主管理でやるというのはすばらしいとりくみですね。
管理会社に管理費を少しづつ奪われてしまうのはありえない、家賃収入の全てを大家がもらうべきなんだという考えです。
本来、管理会社に取られる管理費を自前でやる事で、苦しい運営をなんとか突破するという考えでした。
私も勉強のために、自主管理でやっている物件１棟があります。
しかし、なかなか労力を食うので自主管理をやめようかと悩み中だったのですが、河村さんの話を聞いて勇気つけられました。
河村さんのセミナーは来月も開催されるようなので、来月のセミナーも楽しみにしたいと思います。
