みなさんは、物件を探すときの指標として何を使われていますか？
一番有名な指標として、ＲＯＩというのがあります。
投資投入額に対して、どれくらいのインカムがあるかという指標です。
たとえば、ＲＯＩ＝２０％ というのは、投入資金の２０％の金額を１年間で収益を上げることができるという指標です。
投入資金に対するインカムの大きさですね。
ＲＯＩの説明は省略します。
ＲＯＩを一つの指標とする事はいいと思います。
ただ、この指標１点のみで進めるのはよくないケースがあるかもしれません。
新築アパートとかだと、フルローンが出やすいです。
そうすると、ＲＯＩが100％とか、無限大とか凄く大きい数値が平気で出ます。
確かに指標としては、そうなるのかもしれませんが、そうなるとあんまり意味のあるものになっていませんし、指標の有効性という意味でも弱いです。
新築アパートの場合は、物件の価格の下落が非常に大きいです。
ですので、新築アパートを考える場合は、ＲＯＩがいい数値になるのは当たり前なので、キャピタル（ロス）も含めて考える必要があります。
何年か後に、○○○万円価格が下落するから、その分をインカムでカバーして、結局のトータルでどれだけ儲かるかを指標にするべきだと思います。
話は戻しますが、ＲＯＩというのは、
物件の変動がそんなに大きくなくて、
物件の流通がそれなりにできる物件だと、
とても意味のある指標になると思います。
新築のように価格の変動が大きい場合や、
木造築50年みたいな、出口が相当に困難な物件だと、
そのＲＯＩは、あんまり意味を持たないと思います。
そういう意味で、ＲＯＩ以外の指標も見ていくべきなのかなと思います。
ＲＯＩ以外に、どういう指標がいいかなというのを考えています。
そして次の４棟目の物件探しに役立てたいと考えています。
ＲＯＩ以外の指標として、わかりやすいものとして、さきほど話題にあげた、
キャピタルゲイン（ロス）の合計と、インカムゲインの総額というのは、
考え方としてわかりやすいかもしれません。
（ただ出口をいつにするのか？というのがあるので実際に指標化するのは難しい）
私がちょっと考えている指標して、物件の寿命という考え方があるかなと思っています。その物件が将来稼いでくれるであろうインカムの総額みたいなものを指標化したらどうかなと、
たとえば、
築20年の土地値物件で利回り10％と、
築50年の土地値物件と利回り10％では、
見た目の利回りは同じかもしれませんが、大違いですよね。
この例ではあきらかに築20年の方がいいのですが、
たとえば、
築20年の土地値物件で利回り10％と、
築50年の土地値物件と利回り20％では、
どちらがいいのか？というのを考える際に、その判断の基準となる考え方を確立しておきたいなと思っています。
生涯インカムという考えを基準にするなら、上のケースも自分で計算すれば、指標化ができて比較もできる。
もうじき、４棟目の物件探しをするにあたって、自分の中で、そういう基準みたいなものを明確にして、最終的にその基準を数値化し、ルーチンワーク自動的に物件の選定をできるようにしたいですね。
★どういう物件を買いたいのかというのを明確にして、それを数値化できるようにしておく。
