地元K信金の担当者が家に来てくれました。
まだ取引はしていませんが、４棟目以降の融資の大本命という事で関係を温めています。
最新の決算書の提出および経営状況の説明
新設法人で3棟目を購入した件の説明
をまず実施しました。
つづいてコロナ融資ができそうかの相談をしました。
どうやら条件としては満たしてそうという回答をもらう事ができました。
ただ、経費の３か月分のみになるので、融資額は300万円くらいになるんじゃないですか？という回答でした。
融資の申請を出すのは11月くらいがよいという事だったので、11月に改めて相談を行う事になりました。
続いて今後の融資の可能性と、融資の考え方についてヒアリングしました。
まず最初に物件の評価方法について聞きました。
土地値は、「路線価×1.25」で計算するようです。
そしてその土地の担保力は、70％をかけるようです。
ですので、土地の担保力は、「路線価×1.25×0.7」で計算するとの事。
建物の建築価格は、木造の場合は、「敷地面積×15×0.9」となるようです。
ようは、通常の積算の考え方に対して、90％余分に傾斜がかかるようです。
土地値物件を買う場合の考え方を聞きました。
基本的な考え方は、CFがちゃんと出るかどうかで見るようです。
ただ、耐用年数が超えている物件の場合は、家賃収入はゼロに見るようです。
他の物件からの家賃収入を期待して、その土地値物件の収入がゼロでも回るかどうかで見るようです。ふむふむ。
前回、この信用金庫にヒアリングをした際は、
金利は、2.3％というのがベースにあって、さらに最大で保証協会で1.4％がかかる可能性がある。つまり、最大で金利は、2.3％＋1.4％＝3.7％かかると聞いていました。
ずいぶんと高いな～と思っていたので、あらためて聞いてみました。
その数値は本当の最大の数値のようで、現実的にはもっと低くなるようです。
保証協会は必須という事ではなく、物件を担保に取るとか、口座にお金を入れておくとかがあれば保証協会は無くてもいいようです。
金利は、いまは1.85％が基準になっているようなので、それがベースになるようです。
ざっくりでいうと2.0％前後くらいで落としこみができるんじゃないかというコメントでした。
そうかーそれなら、現実的にお願いしてもいいくらいだなー
それを踏まえて２つのタイプの物件の融資の可能性を聞いてみた。
まず、２棟目のような土地値物件って融資でますか？
耐用年数は超えているけど、担保力はある。利回りもそれなりにある。
（担当者の回答）融資がでる可能性はある。15年か20年くらい。
次に、１棟目、３棟目のような新築は融資出ますか？
（担当の回答）融資が出る可能性はある。融資の年数は耐用年数程度。ただ担保力が足りない事が多いのでその分手出しが多くなります。
途中で、BSの毀損の話をしてみましたが、それも見ます！と言ってましたが、そんなに重視していないような雰囲気を感じました。
いろいろとお話をしましたが、物件の評価の方法があるのですが、それで条件が難しかった場合は、いろんなプラスの材料を加える事で大きく条件を緩和してくれるという事を言ってました。
うまく融通を利かしてくれる感がとってもしました。
とっても前向きに取り組んでくれそうという印象です。
１度機会があったら、融資の依頼を出そうかなと思いました。
