先日、融資について知人と話をする機会がありました。
スルガショック以来、なかなかいい融資条件で融資が難しいよね、どこもだいたい自己資金2割とか求められるよねみたいな。
この2割という数字に意味はなく、その物件の担保力が支配的になってるという事だと思います。
基本的にその物件の評価額までは融資してくれるけど、足りない分は自己資金が必要。
私はスルガショック以降に参画したものなので、それが当たり前と思っているのですが、スルガショックの前までは、評価額が足りてなくてもフルローンとかがでていたのでしょうか。
そういう意味で、少々評価額が足りてなくても属性に対して貸してくれるオリックス銀行は貴重な銀行なんだなと思ったりします。しかも、それなりに現実的な金利で。
オリックス銀行が使えない場合、エリアにもよりますが、物件の評価がダイレクトに自己資金に効いてくる銀行ばかりになるような気がします。
収益還元系の銀行が使えたら別なんですがね。
そういう意味でオリックス銀行は、不動産投資家の登竜門であり、とっても貴重な銀行だなと思います。
積算が低い物件など、なかなか融資が付きにくい物件でも、オリックス銀行では融資がついちゃうみたいな。
次に自己資金について思う事について、
最初はスタートダッシュのため、リバレッジを利かせるためフルローンはとっても重要な要素だと思います。
一方で、たくさん物件を持つようになってからは、効率だけでなく安定性もケアする必要があると思います。
最初は自己資金をいかにつかわないかというのが最重要ポイントですが、ある程度のCFができてからは、自己資金をたくさん入れて自己資本率をたかめる。
運営を行う事で、万が一の不慮の出来事に備えるという事は重要だと考えています。
そもそも普通にプロパーローンになってくると、たくさんの自己資金をもとめられるというのがあるので、自分で積極的に自己資金を入れようとしなくても、銀行から求められるという実情があると思いますが。
投資の序盤は効率優先でリバレッジを利かせて自己資本率が低いことは我慢しつつ、徐々に投資のフェーズを進めていくなかで徐々に自己資本率を高めていくというふうに、各投資フェーズにおいてそのあたりのコントロールは重要な事なんだなと思いました。
