物件を買うエリアについて
２つの考え方があるのかなと思います。
＜インカムゲインの側面＞
基本的に満室経営できるエリアが大前提だと思います。
都心の中心地になると需要が大なのでそれなりの物件であれば客付けに苦戦しません。
都心から離れると客付け力が弱くなってきます。
しかしながら、都心部でも相当離れたエリアや不便なエリアにならない限り、首都圏であれば満室経営はできると思います。
物件の価格は、当然のことながら都心部は高いですよね。都心部から離れると徐々に安くなってきます。
入居率って100%を超える事はありません。
どんなに客付け力が強いエリアでも入居率が100％を超える事はありません。
一方、都心部から離れていき、物件の価格はグラデーション状に徐々に安くなっていきます。入居率が100％が大前提なのですが、都心部から離れたとしても入居率100％にできるエリアは普通にあります。また、少々客付けに苦戦するけど、客付けに関してテクニカルな技を使ったり地道に汗をかいて客をつけてなんとか入居率100％を維持する事はできると思います。
そういう意味で、インカムの面では、入居率100％がギリギリ実現できる範囲で、一番物件が安いものを買うというのがベースだと思います。
入居率100％を実現できるエリアって結構あると思います。
＜資産価値の側面＞
これはやはり、都心部に近い方が有利ですよね。
おおきなパラダイムシフトがないかぎり都心部に近い方が有利です。
＜それをふまえて＞
という事で、インカムだけを考えると満室経営ができる範囲であれば、都心から大きく離れたエリアでひたすら安い物件であれば問題ないと思いますが、資産価値も重要ですよね。満室経営ができるからといって変なエリアの物件だったら苦労する可能性がありますね。
という事で最終的には、インカムと資産価値の両方を考えて物件を買うべきという事ですね。
一般的なセオリーとしては、不動産投資を始めた直後はインカムを優先的に考えるべきというのがあります。CFが重要という話ですね。個人所有でも法人所有でも。
ただ当然のことながら、インカムが高いというのは変なエリアにある事がおおく、資産性が低い物件であることが多い。
不動産投資として成熟してくると、インカムより資産価値が高い物件を持つように物件の置き換えをしていく。インカムはゼロでもいいから、都心部の物件を持つようにするってやつですね。
という事で、インカムと資産価値の両方見ながら、自分のフェーズに合わせて買い進めたいですね。
