3棟目物件を探した際の基準について考えをまとめました。
３棟目のアパートは、契約を済ませ融資の仮審査は完了しており、現在は本審査中です。本審査でひっくり返る可能性はゼロではありませんし、本審査OKでも引き渡しはかなり先なのでどうなるかわかりませんが、待ってても時間がもったいないだけなので、自分なりに総括して次を考えたいなと思っています。
＜新築か築古か＞
資産価値と実際の販売価格と乖離が小さい築古土地値系の物件を探していたのですが、自分の資産状況を顧みて新築を買える余裕度がありそうでした。
昨年の秋に、銀行のローラー作戦を実施し、融資の可能性のある銀行を整理しました。
RCよりは木造の方が儲け率が高いので木造を検討の軸としました。
耐用年数を超えると基本は銀行融資をしてくれないのですが、土地値物件であれば、耐用年数を超えていても融資をしてくれる銀行もチラホラ出てきます。
ただそういう銀行でも金利が非常に高いというのがあります。
一方、新築であれば自分の属性を利用すれば、非常にいい融資条件で貸してくれるという状況です。という事で、属性を活かしていい融資条件で借りれるという点で３棟目は新築を狙う事にしました。
＜エリアと条件＞
私は基本は神奈川県で物件を探すという方針で進めています。
今回は新築でシングル向けという事で考えていたので、神奈川の中でも”東京パワー”の恩恵を受けれるエリアで物件探しをしました。
”東京パワー”というのは私の造語なんですが、立地が東京に近ければ近いほど東京の恩恵を受けやすくなります。１例としては法人の（社宅）入居などです。横浜から東京に向かってグラデーションのように徐々に法人としての用途が増えていく感触があります。という事で、今回の物件探しは川崎市と横浜市に絞って物件探しをしました。
部屋の広さに関しては、18m2以上というのを目安にしました。横浜では狭小物件が非常にたくさんあるので、それとは差別化したいという意図です。ここの話は別のトピックで話をしたいと思います。
駅の近さに関しては、あまり気にしないようにしました。
駅から近いのは人気があるのは当たり前の話で、当然値段も高くなります。
遠くなればその逆です。そういう当たり前の構図がある上で、その中でのバランス（お得感）を重視しました。駅から近い割には意外と値段が安い物件だったり。駅から離れているけど異様に安いとか。
＜目標基準＞
イールドギャップ的な考えで基準を設定していました。
当初は基準とするイールドギャップを「7.0以上」と設定していました。
1棟目と2棟目はイールドギャップ7.0以上はクリアできていましたが、3棟目は苦戦しました。なかなか難しいです。再現性の無いウルトラCを使わないとクリアできないような気がします。
当初、そういう厳しい基準を設定していたせいでいい物件をスルーしてしまったのもあるかもしれません。
1棟目2棟目でうまくいったのでそれを目標にしてましたが、新築でという制約をつけると私の検討エリアでは難しそうです。正直な話、クリアできる物件がいくつかありました。しかし、立地が悪かったりしてまともな物件ではないものばかりでした。
新築であれば、業者も値段付けは間違わないので、途中からイールドギャップの基準7.0から若干緩くして物件を探しました。
＜積算率＞
新築なので、価格に対して積算値が低くなるのは当然かと思います。
しかし、この物件以降も継続的に物件が買っていく予定なので、積算値も考慮しました。価格に対して積算値が60%を超えるものを選ぶという基準を設定しました。
この基準は、今の資産と近々のCF、そして1棟目、2棟目、3棟目の融資（想定額）から、４棟目買うときに債務超過にならないレベルがどれくらいなのか？という視点で計算をしました。ざっくり値です。3棟目購入後の時点で、債務超過にならないように、○○万円くらいの規模感で、積算値が○○以上くらいるものを探す。（それがだいたい60%くらいだった）というのを設定したのでした。途中、非常に客付け力もありなかなか手に入らないような物件があったのですが、積算が40%くらいしかなく、断念したという物件がありました。60%くらいだと新築でもクリアできるものはそこそこあると思います。３階建てのアパートは難しくなる傾向で、2階建てでそれなりの土地値があるものだとクリアできそうです。
＜AD＞
検討物件の客付け力がどれくらいあるかは重要です。
客付けにどれくらいのADが必要なのかというのは重要視しています。
神奈川県ではADが不要なエリアは〇〇エリアか△△エリアくらいしかありません。かなり少ない限定的なエリアのみです。
逆に横浜の◇◇エリアなど、ADが300必要みたいな恐ろしいエリアもあります。
ADも収益シミュレーションに考慮するようにしました。
（利回り9%でAD300物件と利回り7.5％でAD0物件はどちらが儲かる？というのを数値化で評価）
＜レントロール＞
これは本当に今回いい勉強になりました。
レントロールの家賃設定は本当に業者によってまちまちです。
こんな家賃絶対無理でしょみたいなレントロール家賃はNGですが、たまにすごく弱気なレントロールがあります。かなり相場より安めに設定しているんですよ。そういうのはADがかからなかったり、ADが少なく抑えることができるので、激戦区でも苦戦しなさそうです。そういう弱気なレントロールの物件は物件探しにおいてポイントアップです。
最後に思ったこととして、
新築の場合は業者がつける価格はほとんど間違いがないです。
利回り至極主義で高利回りを探したとしてもろくな物件がないような気がします。
値段と物件の客付け力とのバランスを見ていい物件を探すのがポイントだと思いました。
