専業大家になるために、どれくらい物件を持っている必要があるかを考える機会がありました。
どこかの本に書かれていましたが、
「収益は全て再投資する。使ってよいのはその再投資の収益のみ」
すばらしい考えだと思います。
よくあるパターンは、不動産投資で得た収益をそのまま生活費にあててしまうパターン。
キャピタルゲインが見えないのでインカムに手を付けないというのはセオリーとしてあるのですが、仮にキャピタルロスは絶対にしないとした場合でも収益（インカム）をそのまま生活費として使ってしまうという話ですね。
これだと、事業拡大ができずにその収益のみを生涯あてにするという事になります。
そもそも不動産投資は右肩下がりの事業モデルなので収益は時の経過とともに下がっていきます。いまはよくでも10年後とか未来は厳しくなるという話ですね。
（他に収入があれば別ですが）
収益は全て再投資して、その再投資の収益のみが、我々が自由に使ってもよいという考えだと、継続的に事業を拡大させることができます。
すばらしい考えです。
不動産投資の右肩下がりの事業モデルに対して、再投資をかける事でその右肩下がりに負けないように収益を増やしていくという事ですね。
それを踏まえて、どれくらいの事業規模があれば、専業大家になれるのか？
仮に６棟のアパートを持っているとして、
それくらいあれば、年間のCFで次の１棟アパートの頭金くらいは作れると思います。
その６棟のインカムは基本全て再投資につかう。
再投資によって購入したアパートのインカムのみを生活費に充てる。
ただ、この考えだと生活費は再投資アパートのインカムのみなので、生活をするのにちょっと厳しいかもしれませんね。そういう意味では、もう少し物件が欲しいような気もします。
この考えは収益を100%を再投資にかけるという思想なのですが、
インカム70%を再投資にかけて、インカム30%と再投資のインカムを生活費にするってことでもよいのかもしれません。
（ここの70％というのに意味はありません。100%でないという意図で書いてます）
いずれにせよ、右肩下がりのモデルなので、保有物件のCFが生活費相当になったからといってすぐに専業大家に移行するかは熟考するほうがいいかもしれませんね。
そういう意味で、右肩下がりのモデルというのを考慮すると、６棟くらいでは難しく、８棟とかそれくらいの規模は欲しいかもしれません。
あと、私の場合は専業大家になる前にマイホームを購入したいり、子供たちの教育費などもこれから増えていくので、それのためのそれぞれ１棟ずつくらいは余裕のため池が欲しいと思っています。
となると、規模で言うと10棟くらいは欲しいかなと思ったりします。
10棟というのは少し大きいような気もしますが、それまでの途中の段階で再投資による複利の効果でどんどん加速させていけばいいかなと思ったりします。
※ここで６棟とか８棟とか１０棟とか、適当な数値を書いていますが、この数値は適当な数値です。ざっくりとした規模感のために書いただけなので、深い意味はありません。1棟の規模もまちまちだし、収益力も異なるので。
目標に向けて作戦を練っていきたいですね。
