横浜で狭小アパートで有名なY。
横浜で新築アパートの検討をしていると必ずぶつかるYをどう考えるのか？という問題。
横浜では、車で10分くらい走らせると必ず数棟くらいは目撃します。
私も通勤の際、家から最寄り駅まで歩く間に４棟くらい目撃します。
表面利回りが９％くらいで、部屋が11㎡くらいと凄く狭小です。
この物件は投資の対象としてアリなのか？ナシなのか？
たまに検討物件のリサーチで、検討エリアにおける家賃相場を調べるために、スーモやアットホームなどで空き物件を調べる事はよくあるのですが、空き物件として出てくるほとんどがYの物件という事が非常にたくさんあります。
たとえば、あるエリアで1Rや1Kに限定して空き物件を検索すると、20件くらいがHITするのですが、その中の18件くらいがYだったりするんですよ。
なかには、6部屋くらいの規模のYのアパートでその中の４部屋くらいが募集にかけられてたりしてます。
正直、他人ごとなんですが、もしも自分がその6部屋のアパートのオーナーだったらと考えると、身震いしてしまいます。
また、客付け時はADは200が標準。フリーレントは標準で付けることが多く、２年くらいで入退去の回転がある事が多いみたいです。ということで、表面利回りは９％あったとしても客付けのための余分なコストが結構かかるため実質的な利回りは少し下がるというのがあります。
そういう理由で私はYの物件は最初から検討から外していたのでした。
しかしですが、たまたま大家としてご高名な方の物件の詳細情報を見せていただく機会があったのですが、その方も、Yの物件を複数持たれていたのでした。
そしてその物件の詳細を見ると、スゴイです。
すごく良い物件を持たれておられました。あの立地であれば少々狭小でも大丈夫。というか、うまく狭小のニーズ（つまり家賃が安い）があるエリアの物件を持たれていました。
あの物件だったら私も欲しいです。
Yはもともと利回りが高いのです。一方で客付けが苦戦するのかなと思っているのですが、あの物件だったらあまり客付けは苦戦しなさそうです。客付け力があり利回りが高いってまさにいう事ない物件ですよね。
それを受けて、私が思った結論としては、Yは上級者向けの物件だな～と思いました。
狭小でもそれを凌駕するくらいの需要がある立地であれば、アリだなと思いました。
しかし、もともと狭小というビハインドがあるので、普通の物件でいう平均点くらいのエリアだった場合は、Yだと苦戦するんじゃないかな。ましてや需要など立地が悪い場合は苦戦は必至という感じじゃないでしょうか。つまり上級者向けだと。
うまくYの特徴を使いこなせる人は高いインカムを獲得できるが、うまく使いこなせない人はかなり苦戦する。
今となっては、いい立地のYなら買ってもいいかなと思ってきています。
良いめぐりあわせがあれば検討してもいいかなと思ってきました。
