2020年3月の今後の拡大計画です。
こんなものは、日々変わっていくものなので現時点の計画です。
属性の力で買えるのは2~3棟くらいまで。
それから、銀行に不動産賃貸業者として手腕を認められてプロパーローンでの融資を獲得し、1年間のCFだけで、次のアパートの購入の頭金相当をまかなえるようになる5~6棟保有までが本当の戦いであり、最大の関門だと思っています。
プロパーローンの道が開くのは、少なくとも2期分の黒字の決算書が必要。
それまでは、個人の属性の力でBSのバランスが悪くならないように気を付けながら買い進める。
2棟目保有の現段階ではBSはまずまずの状態で、ある程度は資産超過の状態になっている。
次に3棟目で新築アパートを購入予定なのですが、ここで頭金としてXXX円以内、かつ、積算値がアパートの売値の60%以上のものを購入する事で、4棟目のための購入資金を残すともに、3棟目購入後の資産バランスで債務超過を起こすことなく4棟目が狙える状態をキープ。
4棟目は不動産投資用に用意している残りの資産を使って購入するのですが、資産性の高い高利回りで土地値に近いものを買う事でバランスシートを整える。
ここまでくると、法人は3期分の黒字決算書ができているので、プロパーの道が開いていると思います。
キャッシュは底をついているころですが、(状況次第ですが)2棟目のアパートを売却しキャッシュポジションを引き上げて次に5棟目を購入(うち1棟は売却)する。
ここまでくると、所有物件は4棟ですが、累積のキャッシュもそれなりにたまっているころなので、そのキャッシュを使って5棟目を購入する事ができるはず。
こんな計画で、プロパー融資を使って、年間のCFだけで、毎年物件を買っていく(自走する)
状況を作る事ができるんじゃないかなと考えています。
~計画~
2018年度(1期)新築アパート購入
2019年度(2期)築古アパート購入 ←いまはここまで完了している。
2020年度(3期)新築アパート購入
2021年度(4期)築古アパート購入 ここで3期分の黒字決算書が完成
2022年度(5期)1棟築古アパートを売却しその資金で新築アパート購入
2023年度(6期)ここまでくると年間CFで新規アパートを購入できるくらいになっている。アパート購入。
早く、年間のCFだけで物件を買い続ける状況までもっていきたいです。