新築と築古をバランスよく交互に買い進める作戦で進めています。
次は新築を買う順番のため、いい新築物件が無いか日々探しています。
物件探しの目線の一つとして表面利回り８％を目安の基準にしているのですが、
最近ものすごく思うようになってきているのは、
（私の検討エリアで）表面利回り８％以上で販売されている物件でまともな物件はないなと思うようになってきました。
8%を超える物件となると、狭小だったり、崖の上だったり、坂だったり、駅歩が遠かったり、供給過多エリアだったり。
1000個あるうちで3個しかいい物件はないと言われている世界ですが、
築古の場合は売主が素人であることがあるため、値付けが甘かったりする事でお値打ち物件はたまに登場するのですが、新築の場合は100％業者が売主になっているためそういう甘い値付けになる事はほとんどないです。
いままで、表面利回りをかなり重視してきたのですが、
９％くらいの物件は客付けに苦戦する事が多く、ADや入退去の回転率を考慮すると実質的な利回りは８％くらいと変わらなかったり、
逆に７％台で客付けに苦戦しない物件は、ADも不要で利回りの低さを補う事ができるものもあるという事もあって、正直なところ表面利回りよりは、客付け力も含めた利回りの方が重要なんじゃないかなと思ってきています。
客付けの弱い表面利回り９％も、
客付けの普通の表面利回り８％も、
客付けの強い表面利回り７％も、あまり実入り（インカム）は変わらないケースもある。
上のケースが必ず同じになると言っているのでなく、ちゃんんと計算したら９％のケースが最大になる場合もあるし、７％のケースが最大になる場合もあるので、表面利回りだけにとらわれず、ちゃんと精査しましょうという意味。
さらに言っておくと、仮に実質的な実入りが同じ場合でも、
ちゃんとキャピタルゲインをとれるような物件を選ぶべきだとと思います。
正直、上のわかりやすい３つのケースで、表面利回り９％の物件は出口で高く売れるケースは少ないような気がします。逆に、７％の物件の方が出口で高く売れる事も多いような気がします。
という事で、単純に表面利回りだけにとらわれず、客付け力も考慮するとともに、
”インカム＋キャピタル”を最大化するように物件を買っていきたいなと思いました。
