いい物件を逃してしまいました。大変くやしいです。
買えたのに逃してしまいました。100%私の判断ミスです。
物件を所有するようになってからあまり時間がたっていないので、しばらくハードルあげての物件探しというスタンスにしていたので良い物件に対する反応が悪くなってました。
以下、時系列です。
week1
その新築物件を知る。一見してまずまずの物件じゃないか。この物件は横浜銀行ならいい評価でそうだねと思う。
week2(日)
さっそく現地調査。表面利回りギリギリ合格点だが少し弱い。イールドギャップなど自分の基準にあと一歩足りず。買ってもいい物件だと思うが買わないという方針。
week2(木)
２つの客付け業者にヒアリング、悪くない回答。とは言っても利回りが若干弱く買わない方針のまま。
week3 放置
week3(週末)
レインズにのったのか、いくつかの業者からその物件の紹介がくる。
week4(月)
改めて客付け業者×3にヒアリング。客付けは悪くない。業者レントロールは実状より低く、実質の利回りはもっと高いと判断。この実質利回りなら基準クリアできそう。客付け力もある。いまなら消費税還付できるし(ラストチャンス？)、第２法人作らず第1法人のまま購入でもいけそう。物件の条件も合うし、購入のための背景もそろっている。もっと早くから精度高い検討をしておけばよかった。
状況を聞くとすでに買い付けが2名入っているが、買い付け順でなく融資がついた人から交渉できるという状況。1番手の人は1w前から融資打診を初めているらしい。
ちょうどそのタイミングで懇意にさせてもらっる仲介業者から連絡。その物件、売主とは関係があり、値引きの可能性もキャッチしている。
その仲介業者と蜜月の関係になっている横浜銀行の凄腕の担当者がいるらしい。
この物件、すでに横浜銀行の担当に見てもらってて物件の評価は終わってます。あとはもりちゃんの評価だけすれば融資結論が出る状態になってます。いまなら3番手ですが、逆転の可能性ありますよと。
参戦をきめ、その業者にお願いしました。晩に銀行資料提出。
week4(火)
横浜銀行審査スタート
week4(木)
買い付け1番手が支店決裁では結論出ず本部決裁に行ったため時間がかかると情報をキャッチ。2番手も時間かかりそうとの連絡が。一方私の融資は明日金曜日に出ますと回答をもらう。勝利宣言か。
week4(金)
夕方に融資出ましたという一報がはいる。ただその2時間前に別の人が先に融資を確定。いまはその人が交渉のテーブルについていますと連絡が。融資は固い人みたいなのでひっくりかえる事はないでしょうと。
残念です。2時間の差でした。
100m走で３番手を走っている状態。ゴール手前で前に走っていた2名がこけたため勝利を確信。さっそうとゴールテープをきろうとした瞬間に、後方から来た４番手に一気に追い抜かれたという状況です。
ちなみに私についた融資の条件は、
金利：1.2％
期間：30年
自己資金：10％
というとてもいい条件でした。
この条件、私が普通に浜銀で融資打診をしてもこんな条件出ないと思います。
仲介業者と銀行担当者との関係が作り出した条件のような気がします。
融資を出してくれた横浜銀行は私が開拓した支店でなく仲介業者の関係のある支店。
あれだけ銀行ローラー作戦を実施し複数コネクションを作ったのにかかわらず、
結局、使える銀行は業者の息のかかった銀行なんかーい、とツッコミ。
ともあれ、わずか３日間で融資結論まで持っていってくれて、しかも素晴らしい条件。その銀行とのコネクションを持っている業者は評価したいと思います。
独自の銀行コネクションの拡大は重要ですが、銀行と強いコネクションを持っている仲介業者に引っ張ってもらうのも効果的で競争力のある作戦だと思いました。独自に銀行開拓をするだけでなく、そういう業者を探すのも有効な作戦だと気づかせていただきました。
この物件は早くから情報をキャッチしており、week2や遅くともweek3には浜銀に融資打診を出そうと思えば出すことはできてました。判断ミスです。
いい勉強になりました。
数千万円、億円という豪速球をクリーンヒットできる球かどうかを瞬時に判断し、好球だけをフルスイングする。迷ってるとあっというまにボールはキャッチャーミット。バッターボックスの外からボールを見るのと全く違う、バッターボックスに立って身構え、いつでもフルスイングできるぞという状況でないと打ち返せない。
日々、素振り練習を繰り返し、実際にバッターボックスで身構えて好球を確実にクリーンヒットしていきたいと思います。
