工務店からもらったラフプランについて、いろいろありました。今日はそのことについてブログを書きたいなと思います。 木造3階建て合計9戸のアパートなのですが、ラフプランを見るとちょっと気になる点がいくつかある。まずバルコニーがあるという事。 延床…

工務店に建築費の価格交渉をしました！！ 最初にもらった概見積もりだと、、、 土地から新築の最先端で活動されている人から見たらどうなんでしょうか。 激安ではないですが、高くもないという感じでしょうか。 （金融機関の融資担当者が言うには安いですよ…

土地から新築をチャレンジしている今回の案件で、お願いしようとしている工務店について。 セオリーとしては、土地の契約ができるところまではスピード勝負で、どこかの工務店に企画の相談をのってもらう。 契約を終え、土地をホールドできる状態になったら…

4棟目（土地から新築）の8月末での状況です。 一か月前に、土地の売買契約を締結しました。 いまは、施工工務店との調整が取り組みの中心です。 施工をお願いする工務店との請負契約するというのが当面の目標というところでしょうか。 土地契約後の取り組み…

3棟目の新築アパートに無料インターネットを導入する際に、とっても安い業者を発見してしまったのです。もちろん私はその業者にインターネットの導入工事をお願いしました。 頭一つ安い価格だったので、安い業者を紹介して欲しい人に紹介なんかもしていまし…

昨日のブログのつづきです。 今回、４つの業者に家賃査定と企画の助言という事で声をかけました。 どの業者も甲乙つけがたく、業者を選定するのは直前でいいかなと考えています。 現時点での感想です。 業者A ： 大手です。一番やる気あります。ちょいちょい…

今、企画しているアパートの家賃に関して４つの業者に査定をしてもらいました。 その際の感想です。 ４社あると様々です。 結構テキトウに査定しているところもあれば、 いろんなノウハウの集結で家賃を算出しているところもあって様々です。 今回、４社で査…

1Ｋにするか1LDKにするか検討しています。 1K9戸の方が収益力は高いです。新築時で10％くらい高いです。 1LDKは希少なので、1LDK6戸のプランは安定運営の点では有利です。 客付けの有利さというのも考慮して両者を比較したのですが、やはり1Kの方がスコアが…

1Kにするか1LDKにするか検討しています。（前ブログからのつづき） 1Kで9戸、1LDKで6戸で想定しまいます。 1Kで9戸の方がトータルの収益力は上なんですが、1LDKの方が希少性が高く客付けが楽というのがあります。このあたりの客付けが楽というところを数値化…

1Ｋにするのか、1ＬDKにするのか？ 昨日のブログの続きです。 アパート経営では、入退去があり、空室や客付けコストがかかったりします。 そのあたりを考慮して、実際の満室想定の収益と実効値的な収益を見積もってみたいと思います。 昨日のブログで ①経年…

今検討している4棟目アパートの間取りについて。 1Ｋにするか、1LDKにするか検討しております。 感覚的に、1Kを1LDKにすると、表面利回りは１％弱くらい減ります。 一方で、1LDKは希少なので客付けで大きく苦戦する可能性は小さくなると考えています。 それ…

4棟目、土地から新築にチャレンジしてます！！ いまは、間取りの検討をしています。 基本路線は、1Ｋです。これが一番収益を最大化できるというセオリーです。 あわせて、複数の業者に間取りや企画の相談をしています。 ある業者が広い間取りの方が客付け苦…

先日、ワクチン年休を取得してワクチン注射してきました。 うちの会社では、ワクチン年休という制度が新設されて２日間はワクチン注射のために年休がもらえるのです。 大きい会社に勤務していてよかった。 会社に搾取されるのでなく、会社の福利厚生はフルパ…

現在、４棟目の案件を進めています。 私の当面の目標は７棟を取得する事と仮置きしています。 となると、４棟目は中盤戦ですね。 融資の戦略も徐々に変えていく事を考えています。 序盤戦は、ひたすらリバレッジ重視でした。投資効率優先という事ですね。 取…

客付け仲介業者は、私は大手は使わないというポリシーを持っています。 理由は、大手は自社で管理している物件しか紹介しないというスタンスのところが多いからです。（他社に客付けを依頼しない） 非大手の仲介は、いろんなところに客付けを依頼してくれま…