これまで、川崎・横浜を主な投資の対象としてきました。 これまで３棟を購入して、次なる展開を常に考えております。 不動産投資もそこそこの規模になってくると多くの人は都内を目指す人もチラホラ出てくるかもしれませんは、私は一つの方向性として西を向…

申し込みが入った築古アパート、入居に向けて話を進めています。 仲介が、契約書を作成してくれています。 契約書作成に向けて、実際に部屋の中を見てどういう設備があるのかや、室内の状況を確認してくださっています。 そのなかで、仲介の担当者から電話が…

第2法人の第1期の決算について税理士から連絡が入りました。 不動産投資の資産法人の第1期はだいたい赤字になるので、特に意識してませんでしたが、税理士からこんなれんらくが。 「法人の創設費どうします？」と。 話を聞くと、 法人の設立費は任意のタイミ…

入居申し込みが入っただけなのでまだ確定したわけではないのですが、今回の入居付けで思った事を書きたいと思います。 （１）リフォームは重要 最低限度のリフォーム（CF張替え）のみしかしませんでしたが、見えるところは全てリフォームしておくべきだと思…

私の所有していたアパートの中で唯一空いていた１部屋に入居の申し込みが来ました。 ちょうど数日前にホームステージングをおこなった築古のアパートです。 このまま行けば、入居率100％にようやく返り咲く事ができそうです。 ホームステージングした翌日に…

1棟目アパートは、購入しておおよそ２年間が経過しました。 今年の繁忙期は、（学生さんが多かったという事で）６戸も退去があって、なかなかたいへんな繁忙期でした。（いまはなんとか満室） この２年間では、全１２部屋中、合計でのべ９部屋の退去がありま…

昨期の入居率についてまとめてみました。 第1法人（第３期）で２つのアパートを所有、 第2法人（第１期）で１つのアパートを所有しています。 ２つの法人で所有しているアパート3棟について家賃ベースで入居率を計算しました。 計算すると、、、 入居率は、 …

第1法人の第3期の決算書が出てきました。 経費の分析をしてみました。 満室時の年間家賃収入に対する各項目の割合を出しています。 経費トータルを総家賃で割ったもの（いわゆる経費率）は、約30％でした。 思ったより大きいです。 驚きました。 てっきり20…

先日、不動産投資の初心者さんと立ち話をしている時に、新築か築古か、どちらを買えばいいですか？と聞かれました。その時の話です。 なお新築には、土地から新築も含めています。 私としては、新築でも築古でもどちらでもいいんじゃないかと思っています。 …

自主管理をしている築古アパートの客付け力を向上させるためにホームステージングをしてきました。 本当であれば、室内の見えるところは全てクロス張替えなど大規模にリフォームすればよいのですが、投資家の仕事は部屋の綺麗さを最大化する事でなく、投資費…

不動産投資を始めた頃は、 擁壁がある物件はダメだ。 崖の上の物件はダメだ。 旗竿地はダメだ。 海や川に近い物件はダメだ。 大島てるがついている物件はダメだ。 みたいな感じで、少し難のある物件はノータイムで、何も考えずに、候補から除外していました…

１棟目買うと必ず買いたい病にかかると言われています。 よくわかります。 私もそうでした。 私も買いたい病にかかり、見事に1棟目を購入した３か月後に2棟目を契約しちゃいました。 100％と言うと言いすぎかしれませんが、あながち間違いではないような気が…

新築アパートと築古RCを比較してみました。RCはなかなか利回りが低く、しかも経費もRCの方がかかるので、高利回りを目指す人はRCを敬遠する人は多いです。 一方でRCは高積算だから、融資の面でRCを選択する人もおられます。 今回は新築アパートと築25年のRC…

新築アパートを買っていく場合、建売と土地から新築があります。 横浜での建売アパートの相場は、7％～8％くらいです。 変な立地のアパートや、黄色いアパートは除外しています。 横浜の普通のアパートの表面利回りはそれくらいですよ。 一方、土地から新築…

家主ダイレクトって知ってますか？ 家賃保証会社のCASAが取り扱っているサービスです。 家賃保証会社のCASAが住人から家賃を徴収、大家に支払うというものなのですが、家賃の代理徴収だけでなく、孤独死保険の対応など、いろんなサービスが付帯されているも…