専業大家への道

専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

10棟以上持っている人ってどんな人?

先日、業者と雑談をしている時に以下の会話を行いました。 私「そちらのお客さんで物件をたくさん持たれている人もたくさんおられますよね~?」 業者「はい。物件たくさん所有されている人はおられますよ~」 私「例えば10棟くらい持たれている人って、どう…

業者の一言

私がうまれて初めて仲介業者と会話をした時の話です。 まだ不動産投資の勉強もほとんどできていない状態の時期で、業者のいう事は絶対にうのみにしないぞ!!と強く思って身構えていました。 その業者は会っていきなり私にいった事は、 「区分しか買えない人…

金融機関アタックの作戦

金融機関のアタック方法を検討しています。 具体的に言うと融資をもらう順番/優先順位です。 自分なりに金融機関にヒアリングした内容と、いろんな人からヒアリングをした内容を踏まえて方向性を検討しています。 <優先順位> ①収益還元系 特に耐用年数越…

投資家の目指すべき方向

投資家の目標って何なんでしょうか。 「利益の最大化」だと思います。 利益を最大化するためにはどのような施策があるのでしょうか? ここからいろんなアプローチが出てくると思います。 事業という形で運営を進めていためには、運転資金や人で言うと血液に…

どの銀行から使っていくのか

前のブログで収益還元系銀行と積算系銀行の話をしました。 「収益還元系は収益性を重視するのだが、金融機関によっては耐用年数を超えている物件の収益をゼロとみなす事がある。」 「BS改善のために、耐用年数超えを土地値物件を買うという事が一般的に言わ…

銀行ローラー作戦2020年(途中経過)

銀行ローラー作戦2020年冬の陣です。 いま考えているのは以下の7金融機関くらいでしょうか。 ①地銀A(都内) ②地銀B(都内) ③地銀C ④地銀D ⑤地銀E ⑥地元信金F ⑦地元信金G ①地銀A(都内) 【業者待ち】 業者経由であたってもらっています。ここで引けたら嬉…

実勢価格も重要

少し前に金融機関に融資打診用のダミー物件を投げていた件、 現金買いオジサン登場により終結したのですが、打診をお願いしていた金融機関に正式にお断りの連絡を入れたのでした。 担当者の反応は、、、 そりゃーあの物件は現金買いをする人が出てくる物件で…

土地から新築の3タイプ

土地から新築を建てるっていうのも3タイプくらい種類があると思います。 簡単にまとめてみました。 <Aタイプ> 土地から新築といっても、実質的には建売と同じで、事前にプランが決まっており、契約が終わってからプランが建築される。 <Bタイプ> 企画会…

業者を活かす

ひと昔前は、できるだけ業者をかませないで自分単独でなんでもやりきる事を目指してきたのですが、、、 いまさらですが、やはり業者の力は凄いですね。 先日、大家仲間に何社か業者を教えてもらったのでした。 業者によって実力はいろいろありますが、凄腕の…

銀行巡り行ってみよー!!

銀行巡りに力を入れています。 地元の信金の開拓はいくつかは開拓できたかなと思います。 一応、2信金にダミー物件を投げて前向きには対応してくれそうな雰囲気でした。 あとは地銀系です。 1銀行は、いまダミー物件をぶつけています。その反応は注目です…

一瞬迷いましたが、

いまは、金融機関ローラー作戦の実施中です。 可能性のある金融機関にダミー物件をぶつけて融資の可能性や融資が出る可能性のある物件の種類や規模を見定めています。 前から狙いを定めていた積算系の信金にダミー物件をぶつけたのでした。 ちょうど信金に伺…

1棟目で運命が決まる

『BSを改善するために土地値物件を買う』という通説がありますよね。 最近、複数の金融機関とヒアリングをするなかで自分の中で疑問が出てくるようになってきていたのですが、先日いろんな専門家の方とディスカッションをする中で私は一つの結論に到着しまし…

高くない???

最近思う事として、「築古物件の価格って高くない??」って思います。 そう思いません? 新築と築古との値段のバランスです。 新築と築古とで利回りがほとんど違ってないのです。 新築の方は、「家賃がプレミアム価格になっているのでその分利回りが高くな…

まずは銀行!!

最近は銀行まわりばかりしています。 これからどういう方針で進めていくのかという所から、ベースの考えを見直しをしています。 見直しをするにあたって、基本となる銀行の考えは重要です。 いろんな銀行があります。銀行によって物件の評価方法は違っていま…

融資打診あるある

金融機関に融資打診を行う際のあるある (1) 「物件を探す前に銀行を探す」という格言に従って融資してくれる銀行を探そうとするのだが、その銀行に投げるダミー物件を探す必要が出てくるので何が何だかよくわからなくなる。 (2) 銀行にダミー物件を投…